Le défi central pour le solaire en copropriété
En Suisse, la PPE (propriété par étages) — ou Stockwerkeigentum — est une forme de droit de propriété dans laquelle chaque propriétaire détient une unité individuelle ainsi qu'une part proportionnelle des parties communes — y compris le toit. Cela signifie qu'aucun propriétaire ne peut unilatéralement installer une installation solaire sur le toit commun. Toute modification des parties communes requiert une décision collective de la communauté de copropriétaires (STWEG — Stockwerkeigentümergemeinschaft).
Voilà l'obstacle central : réunir suffisamment de propriétaires autour d'une décision qui implique des coûts initiaux, une gouvernance partagée et un engagement à long terme.
Quelle majorité est requise ?
Le droit de la propriété suisse (Code civil, ZGB art. 712g) distingue les décisions administratives des modifications importantes :
- Administration ordinaire (p. ex. réparation du toit existant) : majorité simple
- Grande rénovation ou nouvelle installation (solaire sur le toit commun) : cela relève généralement des améliorations utiles (nützliche Verwendungen), qui requièrent une majorité qualifiée — habituellement au moins deux tiers de l'ensemble des copropriétaires représentant au moins deux tiers de la valeur des quotes-parts (Wertquoten)
- Consultez le règlement de copropriété de votre immeuble (Gemeinschaftsordnung) : certains immeubles fixent des seuils plus élevés ; d'autres permettent explicitement le solaire à la majorité simple dans le cadre d'une clause énergétique
Les propriétaires minoritaires ne peuvent pas bloquer un vote à la majorité qualifiée — mais ils ne peuvent pas non plus être contraints de contribuer financièrement à des améliorations dont seuls d'autres profitent (voir la structure financière du ZEV ci-dessous).
Mise en place d'un ZEV dans un immeuble en PPE
Le cadre ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch) est le mécanisme juridique qui permet le partage solaire entre plusieurs parties dans un immeuble suisse. Pour une copropriété en PPE :
Qui peut participer ?
La participation au ZEV est volontaire pour chaque propriétaire d'unité. Un propriétaire qui vote contre l'installation ou qui ne souhaite simplement pas participer reste raccordé au réseau standard et continue de payer des tarifs normaux à l'opérateur de réseau de distribution (VNB — Verteilnetzbetreiber).
Qui est l'opérateur ZEV ?
La STWEG elle-même, ou un membre délégué du comité, agit généralement en tant qu'opérateur ZEV. Ce rôle comprend :
- La comptabilité interne et la facturation pour les membres du ZEV
- La gestion de la rémunération pour l'injection sur le réseau
- La coordination des frais de maintenance
Certaines communautés de copropriétaires mandatent une société professionnelle de gestion de l'énergie (p. ex. Energie Service Biel/Bienne ou un gérant d'immeuble avec expérience énergétique) pour gérer la complexité opérationnelle.
Modèle financier du ZEV dans une copropriété
| Poste | Financé par | Remarques |
|---|---|---|
| Coût d'installation solaire | Participants ZEV (proportionnellement) | Les non-participants ne contribuent pas |
| Remise EIV Pronovo | STWEG en tant que propriétaire du système | Remise déduite du coût d'installation |
| Électricité vendue en interne | L'opérateur ZEV facture les participants | À un tarif inférieur au tarif réseau standard |
| Revenus d'injection | STWEG / opérateur ZEV | Répartis selon la quote-part de participation |
| Frais de maintenance | Participants ZEV | Répartis selon la quote-part de participation |
Étape par étape : de la proposition à l'exploitation
Lancer la proposition : un ou plusieurs copropriétaires soumettent une motion solaire/ZEV à l'assemblée annuelle de la STWEG. Commanditer une évaluation initiale de faisabilité auprès d'un installateur labellisé Solarprofi.
Obtenir un devis détaillé et une simulation de rendement : un rapport Polysun indiquant le rendement prévu, le taux d'autoconsommation et le prix indicatif de l'électricité ZEV pour les participants.
Rédiger l'accord ZEV : avec un avocat ou un conseiller en énergie familier du droit suisse de la copropriété, rédiger le règlement interne ZEV (tarification, répartition des coûts, conditions de sortie, que se passe-t-il en cas de vente de l'unité).
Vote à l'assemblée de la STWEG : présenter le dossier complet — coûts, avantages, accord ZEV, remise Pronovo et bonus cantonaux. Viser la majorité qualifiée requise.
Enregistrer le ZEV auprès du VNB : avant le début de l'installation, notifier l'opérateur de réseau local du ZEV prévu.
Installation et mise en service : l'installateur choisi réalise l'installation, pose des sous-compteurs dans toutes les unités participantes.
S'inscrire auprès de Pronovo : soumettre la demande EIV dans les trois mois suivant la mise en service.
Démarrer la facturation ZEV : relevés mensuels aux participants ZEV au tarif convenu en interne.
Que se passe-t-il lorsqu'un participant ZEV vend son appartement ?
C'est l'une des questions les plus fréquemment posées. L'accord ZEV devrait inclure des dispositions explicites :
- Le nouveau propriétaire reprend généralement la participation ZEV du vendeur
- Les vendeurs doivent divulguer l'obligation ZEV dans les documents de vente du bien
- Une option de sortie définie (avec un délai de préavis et d'éventuels frais de sortie) protège les nouveaux propriétaires qui ne souhaitent pas participer
En l'absence de clauses claires, une vente d'unité peut générer des litiges — c'est pourquoi une rédaction juridique soignée dès le départ est indispensable.