Die zentrale Herausforderung für Solaranlagen in Eigentümergemeinschaften
In der Schweiz ist das Stockwerkeigentum eine Form des Eigentumsrechts, bei der jede Eigentümerin und jeder Eigentümer eine individuelle Einheit sowie einen proportionalen Anteil an den Gemeinschaftsteilen besitzt – einschliesslich des Daches. Das bedeutet, dass keine einzelne Person einseitig eine Solaranlage auf dem gemeinschaftlichen Dach installieren kann. Jede Veränderung der Gemeinschaftsteile erfordert einen kollektiven Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG).
Dies ist die zentrale Hürde: genügend Eigentümerinnen und Eigentümer hinter einer Entscheidung zu vereinen, die Vorabkosten, gemeinsame Verwaltung und ein langfristiges Engagement erfordert.
Welche Abstimmung ist erforderlich?
Das Schweizer Sachenrecht (Zivilgesetzbuch, ZGB Art. 712g) unterscheidet zwischen Verwaltungsbeschlüssen und wesentlichen baulichen Veränderungen:
- Ordentliche Verwaltung (z. B. Reparatur des bestehenden Dachs): einfache Mehrheit
- Grössere Renovation oder Neuinstallation (Solaranlage auf dem Gemeinschaftsdach): dies fällt in der Regel unter nützliche Verwendungen, und erfordert ein qualifiziertes Mehr – in der Regel mindestens zwei Drittel aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer, die mindestens zwei Drittel des Anteilswerts (Wertquoten) vertreten
- Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung Ihres Gebäudes: Manche Gebäude setzen höhere Schwellenwerte; andere ermöglichen Solar ausdrücklich mit einfacher Mehrheit im Rahmen einer Energieklausel
Minderheitseigentümerinnen und -eigentümer können eine qualifizierte Mehrheitsentscheidung nicht blockieren – sie können jedoch auch nicht gezwungen werden, finanziell zu Verbesserungen beizutragen, von denen nur andere profitieren (vgl. die ZEV-Finanzierungsstruktur unten).
Einrichtung eines ZEV in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft
Der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) ist der gesetzliche Rahmen, der die gemeinsame Solarnutzung unter mehreren Parteien in einem Schweizer Gebäude ermöglicht. Für eine Stockwerkeigentümergemeinschaft gilt:
Wer kann teilnehmen?
Die Teilnahme am ZEV ist für einzelne Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer freiwillig. Wer gegen die Installation stimmt oder schlicht nicht teilnehmen möchte, bleibt am normalen Netzanschluss und zahlt weiterhin Normaltarife an den Verteilnetzbetreiber (VNB).
Wer fungiert als ZEV-Betreiber?
Die STWEG selbst oder ein delegiertes Ausschussmitglied fungiert typischerweise als ZEV-Betreiber. Diese Rolle umfasst:
- Interne Zählung und Abrechnung für ZEV-Mitglieder
- Verwaltung der Netzeinspeisung
- Koordination der Wartungskosten
Manche STWEGs beauftragen ein professionelles Energiemanagementunternehmen (z. B. Energie Service Biel/Bienne oder eine Liegenschaftsverwaltung mit Energieerfahrung) mit der betrieblichen Komplexität.
ZEV-Finanzierungsmodell in einer Eigentümergemeinschaft
| Posten | Finanziert von | Hinweise |
|---|---|---|
| Installationskosten Solaranlage | ZEV-Teilnehmer (anteilig) | Nicht teilnehmende Parteien beteiligen sich nicht |
| Pronovo-EIV-Vergütung | STWEG als Anlageneigentümerin | Vergütung wird gegen Installationskosten verrechnet |
| Intern verkaufter Strom | ZEV-Betreiber stellt Teilnehmern Rechnung | Zu einem Tarif unter dem normalen Netztarif |
| Netzeinspeisung | STWEG / ZEV-Betreiber | Verteilt nach Beteiligungsanteil |
| Wartungskosten | ZEV-Teilnehmer | Aufgeteilt nach Beteiligungsanteil |
Schritt für Schritt: Von der Idee zum Betrieb
Antrag einbringen: eine oder mehrere Miteigentümerinnen/Miteigentümer bringen einen Solar-/ZEV-Antrag an die jährliche STWEG-Versammlung ein. Eine erste Machbarkeitsbeurteilung durch einen Solarprofi-zertifizierten Installateur in Auftrag geben.
Detailofferte und Ertragsimulation einholen: ein Polysun-Bericht mit prognostiziertem Ertrag, Eigenverbrauchsquote und indikativem ZEV-Strompreis für Teilnehmer.
ZEV-Vereinbarung ausarbeiten: gemeinsam mit einer Juristin / einem Juristen oder einer Energieberatungsperson, die mit dem Schweizer Stockwerkeigentumsrecht vertraut sind, die internen ZEV-Regeln ausarbeiten (Preisgestaltung, Kostenzuweisung, Austrittsmodalitäten, Verhalten bei Wohnungsverkauf).
Abstimmung an der STWEG-Versammlung: das vollständige Paket vorstellen – Kosten, Nutzen, ZEV-Vereinbarung, Pronovo-Vergütung und Kantonsboni. Das erforderliche qualifizierte Mehr anstreben.
ZEV beim VNB anmelden: vor Beginn der Installation den lokalen Netzbetreiber über den geplanten ZEV informieren.
Installation und Inbetriebnahme: der gewählte Installateur führt die Installation durch und montiert Unterzähler in allen teilnehmenden Einheiten.
Bei Pronovo anmelden: den EIV-Antrag innerhalb von drei Monaten nach Inbetriebnahme einreichen.
ZEV-Abrechnung starten: monatliche Abrechnungen an ZEV-Teilnehmer zum intern vereinbarten Tarif.
Was passiert, wenn eine ZEV-Teilnehmerin / ein ZEV-Teilnehmer die Wohnung verkauft?
Dies ist eine der am häufigsten gestellten Fragen. Die ZEV-Vereinbarung sollte klare Regelungen enthalten:
- Die neue Eigentümerin / der neue Eigentümer übernimmt typischerweise die ZEV-Beteiligung der Verkäuferseite
- Verkäuferinnen und Verkäufer müssen die ZEV-Verpflichtung in den Verkaufsunterlagen offenlegen
- Eine definierte Austrittsoption (mit Kündigungsfrist und allfälligen Austrittskosten) schützt neue Eigentümerinnen und Eigentümer, die nicht teilnehmen möchten
Ohne klare Regelungen kann ein Wohnungsverkauf zu Streitigkeiten führen – weshalb eine sorgfältige rechtliche Ausgestaltung von Anfang an unerlässlich ist.